貯金がなくても家は買えるはウソ!? 現金での用意が必要な「諸費用」とは

頭金ゼロでもローンは組めるが、貯蓄ゼロでは家は買えない

「頭金ゼロで家が買える！」などと書いてある広告を見ると、貯蓄がなくても家が買えると思ってしまうかもしれない。でも、実際には家を買うときに諸費用がかかるため、最低でも数百万円の現金が必要になるのだ。

住宅ローンとは別に諸費用は現金で用意する

頭金がなくても住宅が買えるということはつまり、住宅ローンで住宅価格の100％を借りることができるということだ。例えば4000万円の家を買うのに4000万円の住宅ローンを借りられれば、頭金はゼロで買える。

「それなら、手持ちのお金がゼロでも家が買えるの？」と思う人もいるかもしれない。だが、「頭金ゼロ」と「手持ち資金がゼロ」とは意味が違う。なぜなら、家を買うときには税金や手数料などの諸費用がかかるからだ。

諸費用は手持ち資金から現金で支払うのが原則だ。なかには諸費用まで住宅ローンに含めて借りられたり、住宅ローンとは別に諸費用ローンが組めたりするケースもある。これならたしかに、手持ち資金ゼロでも買えるが、あまり勧められる買い方ではない。

というのも、住宅ローンで価格の100％を借りたうえで、さらに諸費用分まで追加で借りると、借入額が住宅価格を上回る「オーバーローン」になるからだ。借入額が多くなると、それだけ返済額の負担が重くなる。だけでなく、オーバーローンだと家を売って住み替えようと思っても、売ったお金でローンが返しきれず「売るに売れない」状態になってしまう。

住宅ローンの返済方法で一般的な元利均等返済の場合、返済の当初は返済額のうち利息の占める割合が大きいので、借りたお金（元金）がなかなか減らない。そのうえ、住宅は買ってから年月が経つうちに売るときの価格（資産価値）が減っていくのが一般的なので、いったんオーバーローンになるとなかなかそこから抜け出せないという事態に陥ってしまいかねない。

諸費用は住宅価格の3％～10％は必要

ところで諸費用にはどんなものがあるかというと、まず売買契約のときに印紙税が数万円かかるほか、所有権の登記に必要な費用が20万円～30万円程度必要だ。中古住宅や新築一戸建てを仲介会社を通じて買うときは仲介手数料として住宅価格の3％強がかかる。

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